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王石开启万科转型时代 押宝住宅产业化

发布于2013-01-25 分类:国内新闻 来源:腾讯财经 编辑:admin 阅读(683)

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“从2016年开始,万科会进入一个发展的新阶段。”1月23日,万科董事长王石在接受腾讯财经独家专访时如是说,此时王石正在沉浸在万科转型的畅想中。经历了绿色化、住宅产业化的转型,“万科真正持续的增长2016年才开始”。
近年王石淡出万科管理层,过着近乎隐士的游学生活,王石说,痛并快乐的校园生活给他带来了新生。他坚信,个人修行在潜移默化中,能为企业注入发展动力。在从新的角度审视万科时,他看到了万科未来的方向。

王石不担心游学生涯会影响企业的发展,他对万科多年形成的管理制度充满信心。王透露,万科CEO郁亮也在准备攀登珠穆朗玛峰,自己未来的三分之一时间会作为一个大学的“教书匠”。

万科的国际化转型

虽然长期在海外游学,但王石一直对国内的房地产市场保持关注。尽管房地产一直饱受调控之苦,但王石仍认为中国的房地产行业还有很大的发展空间,无论是巨头还是中小公司,都有生存空间。

“根据美国和日本市场的经验,房地产是非常特别的行业。比如说连锁零售有三四家大的,其他家就没有空间了。房地产是不同的。房地产商的地域性非常非常强。所以第一你看不到非常成熟的跨国的房地产公司,基本都局限在国内。第二个你也很难看到在一个比较大的国家,一个房产商在任何城市都有它的影子。”王石指出,美国前五大房地产公司,它们的市场份额加起来占总量的16%;日本前五大的占比加起来约20%;中国前五大加起来占比8%,即使它占到20%,大头80%还是中小房地产商的。
基于国外历史经验,王石认为中小房地产开发商无需悲观,做好专业化,能更好地度过难关。

为了能更好地拓展自己的视野,万科也在积极推行国际化的进程。1月23日,万科携手新世界发展在香港拿地的消息,引来香港市场哗然。因为,市场从未想过,万科这么快就会在香港出手,而且是联同新世界发展一起出击。

王石认为,国际化对企业来说,是一个不断地自我更新的过程。作为董事长,他用个人海外学习修为的过程来影响企业,这对企业中层是一种无形的动力,这也是万科国际化的一个潜移默化的动力。“实际上万科的总部人约三百人,但基本上30%是海归,而且预计在两年之内总部的海归人员上升到50%,这就是万科国际化的一个表现。”王石说

事实上,万科2012年成立的美国业务小组,2013年也会落地。国际化业务对万科而言是一个尝试性投资,还在不断地摸索

押宝住宅产业化

在国际化的同时,万科住宅产业化、绿色化的转型也在同时进行。

“中国现在是全世界最大的住宅市场,也在迅速地城市化,每年有1300万人从农村移到城市,需要大量的建筑,需要大量的住宅,需要大量的配套设施,这样就消耗大量的木材。”

王石意识到这样大地消耗木材是不可持续的,他向绿色和平组织寻求建议。绿色和平组织很快安排王石参观亚马逊的热带雨林去,他在那里生活一个礼拜。在某些地方对比过去的照片和现在卫星拍的照片对比,王石非常吃惊。25年前还是完全绿色覆盖的热带雨林,现在看上去像布满“疮疤”。

“大家都看到必须要做绿色建筑,只不过是什么时候做。从某种角度上你得押宝,万科先走了一步。”

2004年,万科成立20周年,彼时经营规模不足100亿元;仅仅6年后的2010年,万科销售破千亿元。王石不希望1000亿元成为万科的“玻璃天花板”,现在,这家以创新著称的房地产公司押宝住宅产业化、绿色建筑。

万科倡导的住宅产业化通俗的说就像是“搭积木”,房子的柱、梁、楼梯、楼板、外墙等是在车间里完成,再运输到现场安装。按照王石的计划,2015年万科整个住宅产业化系统将完成;2016年,万科会因此迎来真正持续的增长。
一直热衷呼吁环保的王石,不停地在不同场合,反复解释住宅产业化之于环境的意义。他说:“我相信中国城市环境的恶化,消费者也越来越注意了。比如说最近北方的大城市,包括北京,连续长时间的雾霾,很重要的原因就是空气污染造成的。污染来源一是燃煤,再一个是汽车尾气,还有建筑工地扬尘。搞住宅产业化,在工地施工好了之后到现场基本都是封闭的,可以把对扬尘对空气的污染降低一些。”

不过,现在这些创新的住宅产品并没有完全被市场买账,原因之一就是成本。

此前,万科试点推广住宅产业化,也还要靠传统项目摊薄成本。鉴于此,王石不断呼吁政府为此增加补贴。他说:“在工业发达国家推广住宅产业化政府给补贴的。华人居住的地方,香港、新加坡这些地区住宅产业化都给补贴。这两年北京、上海、昆明、深圳一些城市也开始这样做了,我估计下一步的力度会加大。尽管现在的市场不是很大,但是我预计未来三年内,中国的住宅产业化、绿色建筑会有一个非常新的局面。”

“万科山”上的王石

万科的转型早于同业,不管成功与否,至少万科看到了目前的模式难以长久。而万科能够抢占先机,或许与王石、万科之间的相对不甚紧密的关系有关。

诸多企业家将亲手创办的企业视为自己的子女,百般呵护、牵肠挂肚,然而王石与万科的关系并非如此。对王石来说,万科似乎只是他征服的一个又一个山峰之一,登顶之后,再无牵挂,只有下一个山峰才是他的目光所及。与真正的山峰不同的是,万科深深地烙上了这个唯一的征服者的印记,遍览群山的王石,赋予了万科独特的视野,这是万科能在商海鏖战中脱颖而出的关键。

1984年,33岁的王石创建深圳现代科教仪器展销中心,当时王石整天被遥控电气开关和录像机配件环绕。1988年,他决定和家电“划清界限”,正式涉足房地产行业,这一年,他开始推进公司股改,并将公司更名为“万科”。当时谁也不会想到,多年以后,这家公司会成为中国乃至世界房地产行业的领头羊。

在万科初涉房地产行业时,王石就凭借过人的眼光,帮助万科完成了一次次跨越。1988年,万科参与深圳威登别墅地块的土地拍卖。王石以高于周边地块的住宅平均价格的楼面价格,拿下了该地块。随后数年的房地产市场的火爆,成就了王石在行业内的第一桶金。这种在当时看来近乎疯狂的举动,最终都成为王石职业生涯的神来之笔。

1991年,万科在深交所正式挂牌,成为深交所第二家上市公司。此时人们才发现,王石在上世纪80年代末积极推动公司股改的用意。看似无心插柳的一步棋,将同时代的房地产同行,远远抛在身后,对于资金密集型的房地产行业来说,率先拥有一个便利的融资渠道,完全可以决定竞争格局的走向。

凭借资本市场的助力和王石为万科注入的价值观,在上市后的20年里,万科营业收入复合增长率为31.4.%,净利润复合增长率为36.2%。风头一时无两。

进入新世纪以后,王石开始有意与万科保持距离,释放更多属于自己的时间和空间。长久以来,万科与王石的关系若即若离,就像一根棒子的两端,两者有着紧密的联系,却又有鲜明的距离感。

对这一点,王石并不否认,自己与万科是一种既紧密又松散的关系。但这并不妨碍王石用自己的视野去影响万科。事实证明,脱离王石直接管理的万科,依旧是中国房地产行业的“地标”。

2012年,万科销售额达到1400亿元,成为全球第一个销售额超200亿美元的房地产公司。

可以说,王石带领万科站在了世界之巅。

如今万科依旧是万科,但王石已经不是以前的王石,在获得了更多私人时间后,王石有更多的时间学习思考,正是有了思考的时间,才让王石看到了“万科”转型的必要性。

避谈婚变隐私

事业成功的王石无疑应该受到肯定,而起成功的因素,让人们开始将目光聚焦于王石个人以及他的生活。
近期王石的婚变传言着实让大众狂欢了一把,似乎没有哪一宗婚姻引起过这么多猜测,只因为男主角王石是国内地产行业老大的老大,但王石始终选择沉默。

“隐私问题我从来不谈,以前没有谈过,现在不谈,将来也不谈。”这是王石首次对婚变和个人隐私问题表态,没有丝毫尴尬。面对这个话题,王石表情淡然,他或者知道,一旦回应,无论态度如何,又将成为人们茶余饭后的话题。他不愿意。
他更乐意和大众分享他在哈佛的思考:“现代企业,基本来讲是西方文化的一个产物,现代社会的产物,我们是在向他们学习。但是可能种种原因,我们更多的是向他们学习如何在技术层面、工具层面,如何去赚钱,如何去生产,如何达到精细的程度。实际上我到这里来不是去学习这些,我想学‘为什么他们这么做?’应该是文化层面更深了一些,这样你才是知其然,知其所以然。”

“来哈佛之前,我会想象得非常难。到了哈佛之后,发现比我想象得还难,但是非常非常值得。”
他透露,在哈佛再待一学期后,秋天准备去剑桥,剑桥之后是耶路撒冷,然后是伊斯坦布尔。这位驰骋商海多年的地产教父,现下特别想做的事是教书育人。

“50岁到60岁是登山,60岁到70岁登山就告一段落,到大学去教书。实际上我从2009年就在香港科技大学签了一年的合同。2010年的时候又签了两年合同。去年又签了北大光华管理学院,这个科目签了五年。预计今年还要签新加坡大学,差不多三分之一的精力是到大学当教书匠。”

在回忆起自己在哈佛当新生的日子时,王石笑称,就像“脑袋过去相当一段时间不用,又叽叽嘎嘎开动起来了,才真的觉得意想不到的一种状态。”

这种人人艳羡的经历在他看来,痛苦但享受着。

万科是未来是文化输出

在业界看来,王石跟万科的关系是非常特别的。他的管理模式甚至被业界当作教科书在使用——松紧结合。松散——王石一直在海外学习、登山、参加各种社会活动;紧密——定好方向,时刻掌握总部动态。万科就像一只风筝,无论如何飞,线都在王石手中。

不过,随着王石渐渐淡出万科的日常管理,业界也对这个庞大的地产帝国未来的定位产生了诸多揣测。在大多数人看来,郁亮曾经是一个隐藏在王石身后的蛰伏者。由于王石过于灼人的光环,此前的郁亮略显谨慎而低调。而现在,他开始活跃于台前。
在阐述未来万科发展的方向时,王石对腾讯财经表示,简单来说,万科将来如何发展,实际上企业到一定程度的时候,还不仅仅是产品的问题,是在推广一种文化。这种文化不仅仅是产品让消费者享受,更多的是影响着整个社会的进步。

他分析到,二战之后,日本很多的企业,如索尼、松下、丰田的工作坊不仅仅是汽车行业,在其他行业也有涉及。作为万科来讲,如果它能继续发展,希望它能成为这样的企业,不仅仅在行业上是独树一帜,而是作为一个领跑人,作为一个标志性的企业,在跨行业当中也能推动社会的进步。整个来讲,万科的产品是在建设社区,这是城市非常重要的组成部分。

而对于万科未来的商业地产规划,郁亮此前称,万科对于商业地产有一个目标,跟城市同步发展,比如像深圳这样,住宅供应量很少,其他商业物业类型机会较多,所以为了顺应城市发展的趋势,万科也要积极参与。

住宅和商业的分歧曾被看作是王式万科和郁式万科最大的分歧。谈及万科未来发展的趋势,无法避免的就是万科未来是否应在商业地产方面花更多的精力。对此,王石向腾讯财经表示,他本人从来没有回避过商业,但是不会把商业当作一个主流产品来做,万科主要是住宅为主。

“(如果)城市总有一天不需要住宅,那最后一套住宅是万科做的。”王石说到。

他还特别谈到了近期热议的养老社区,认为该业态是属于住宅的品种之一,万科也会涉及。但在中国发展养老社区,其特点应该包括,养老住宅不会独立存在,更多的是在原来的混合社区专门开一块给老人提供无障碍的交通设施,再提供更多医疗方面的保障和紧急救护的系统。

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