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什么样的房子,赶紧卖掉?

发布于2022-11-25 分类:国内新闻 来源:腾讯房产 编辑:周玮 阅读(449)

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当下最焦虑的并不是买房,而是卖房。

最近很多读者跑来问我,“有没有什么绝招,能把房子卖出去”。

答案其实有很多,比如给中介按比例提佣,花钱做软装,多平台分发房源消息等等,但最好用的方法可能有且只有一个:

“降价甩货”。

传统淡季叠加楼市下行周期,市场妥妥的买家市场,对房子自然非常挑剔,这时候如果再以高光时刻的价格出货,不太实际。

更重要的是,有些房子已经彻底走下坡路了,陷入了漫漫阴跌的沼泽,即使未来行情反弹,也很难拉起来。

这是一个值得警示的事情。

过去靠行情炒作起来的房价,接下来都要靠实力跌回去,甚至更深。

而当下,就是一个资产腾挪的抢跑阶段,有些房子赶紧卖掉,否则以后必然深套其中,资金被锁死,即使连银行,都不愿意做抵押。

那么“什么样的房子,赶紧卖掉?”,今天我站在“产品力”的角度,跟大家好好聊聊。


01

前段时间,我在武汉调研二手房市场,感触最深的一个盘叫做“东湖天下”。

这是武昌的初代豪宅盘,紧邻东湖,设计之初挺有想法,欧洲的建筑风格+中式园林,典型“中西结合”。


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东湖天下景观

房子在2004年上市后,一统武昌豪宅,叱咤市场风云数载,当初只有武汉顶层人群才能住得起这地方。

然而现在再去看,这个盘落寞了许多。

房价从高光时刻的3.5万/平米,已经跌至2.5万/平米左右,很多法拍房价格跌至2.1万/平米,就这样也很少有人愿意接盘。

为什么呢?老龄化。

这个楼盘虽然物业是万科的,但保安和管家已经换成了老大爷和大妈,只能维持最基础的物管程序和绿化条件。

最核心的是建筑物主体外立面出现了崩塌式的衰败。我放一张图给大家看:


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东湖天下外立面

社区管家说,欧式建筑外立面的维护成本非常高,一开始还能修缮,但后来慢慢修不动了。

这是因为当初最早制定的物业费,近二十年都涨不起来,别看这些业主都是有钱人,但在出钱方面格外小心。

他们在武汉都是好几套房,这套老了,他们选择住下一套,上一套根本不会出钱修缮。

业主的子女大多是90后,对“会所式”的设计比较排斥,便没有了住的欲望,租户又租不起这么大的豪宅,而且即使租得起,也问题重重。

比如这个小区用的都是德国进口的门窗,快20年了,德国的厂子都倒闭了,阳台一百多斤的门坏了都没法修。

你看,不到20年,武汉第一代豪宅走向了这样的归属。
豪宅其实比的就是圈层,优质圈层永远在追求最稀缺的资源和最前沿的产品,这是死命题。

这时候,“过时”就成了一种负担尤其对于豪宅来说,是致命的。


02

刚需房在追寻什么呢?

功能性。

他们对居住品质的“体感”并不是那么强烈,这是心里一直都清楚,又想在黄金地段,又想住在大房子里,是不可能事件。

这时候只能保住一项。

很多刚需第一时间会为孩子考虑,所以比较不错的学校是核心需求,这是在一个城市安家的基础。

可以说,老房子,如果不带有学区资源,无论任何城市现在都可以卖掉,因为未来的流动性只会越来越低。

其次是交通条件。

因为未来刚需都是年轻人,90后、00后购房群体成为主流,这些人会想着住得好一些,所以远大新的需求要高于城市之内的老破小。

这时候获取资源的效率就显得格外重要,上班半小时和上班两小时,生活幸福指数天地之别。

第三是商业。

年轻人对商业要求很高,住在一个新的地方首先要考虑附近有没有商超,点个外卖是半小时送到,还是2小时送到。

受疫情影响,现在大多数地方入不敷出,城镇化建设速度被迫放缓,这意味着曾经政府承诺的规划会延迟或者根本不会实现。

现在买在“荒漠”的地段,非常危险,而唯一扛风险的郊区盘,有且只有围绕着地铁1公里之内的房子。

学校、交通和商业,这是刚需房保值的三大基础。

另一种更重要的因素是,尽可能“低密”。

我在很多城市都能看到非常高密的超高层刚需盘,大概40-50多层,楼间距很局促,低楼层的业主完全看不到光。


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站在远处看,第一眼头皮发麻,第二眼头昏眼花。别看现在有多光鲜亮丽,这种楼盘很可能在二十年后沦为贫民窟,即使是万科的物业都很难维持。

我曾经单独写文章聊过这个话题,《有些地方不买超高层》,这种房子维护成本是天价,单靠刚需业主的能力无法覆盖,衰败的趋势在香港那边已经初显苗头。


03

改善房更注重什么呢?

更注重的是在功能性的基础上追求空间带来的舒适性。

其实住过刚需房的业主,基本都有一个诉求,首先是房子一定要大一些,光照要充足一点,房屋要更通透。

大三居是标配,大四居显得有些富足,起码能搞出一个独立空间做自己的书房或者衣橱,有一定生活体验的提升。

现在一二线城市的主要驱动力就是改善房客群。

他们的购买力远远大于刚需,毕竟在有一套房的基础上做置换,基本可以覆盖掉新房的首付。

改善房业主最纠结的是,如何在学区房和品质盘之间做选择。

因为学区房有学区溢价,占了房子一大部分价格,自然居住属性就会弱一些,而品质房,居住属性更高,但缺了教育属性。

过去大部分买房人会选择教育,但现在,我从更多90后和00后身上看到的是,不被孩子牵绊的果敢。

他们更注重生活品质,而不是因为孩子失去了自己的选择。

总体来说,改善房一要考虑产品,二要考虑户型,三要考虑资源。


04

看到这里,你一定会在刚需、改善和豪宅身上看到许多共性。

事实就是这样,好房子都是一样的,而差劲的房子却是千变万化。

而我们要做的,就是在市场寒潮中,卖掉垃圾负债,寻找高度一致的六边形战士。

能占一个是一个。

70年大产权商品房住宅,作为目前最可靠的产品,存在如此激烈的分化趋势,更不用说其他产品了。

文旅地产、公寓、商铺、拆迁房、远郊经济型别墅这些都要尽快出手。

道理很简单。

没有了之前的情绪加持和“只涨不跌”房价神话做背景,现在的房地产市场已从高度繁荣回归到常态化行业。

这时候就会暴露底层逻辑,也就是供需原理。

比如商铺,之前的电商风暴以及现在的疫情大周期,已经将这类资产的价值打穿地板。

未来线上化生活必然是一种趋势所为,商铺的价值是长期走弱的。

还有文旅房,现在很多沿海小城市为了卖房,又推出营销策略,“返租”。

意思是,只要你买房,开发商运营团队会帮你把房子租出去,然后每年定期返租,大概10来年就能回本。

这种粗劣的手段在10年前就有人用,没想到现在还有开发商在用,套路很明显,一般是第1-2年,象征性返一定的租,后面就不会再管了。

疫情这么反复无常,海景房租给谁呢?海龙王吗?

还有一个非常深刻的研究是:


如果你所持有的房子在2020-2021年没有过任何涨幅,你一定要小心了,这种房子接下来还会持续下跌的。

因为2015-2018年是大行情,2018-2020年处于深度回调,2020-2021年在货币放水和疫情管控的条件下,曾出现过1-2波向上的小高潮。

如果没有上涨,意味着价值太薄弱了,你的房子缺乏购买力支持,在经济不如当初的今天,还会继续走下坡路。

很多人跟我哭诉,卖房实在太难了。

这其实不重要,卖房是过程,减小亏损是目的。

当你对宏观大势十分清晰,已经判定所持房产品质一般,房价一天不如一天的话,你就会有心理预期,想尽一切办法出货。

这跟股票一个道理,有时候就是少亏当赢。然后把资金攥在手里,在市场底部抄到优质资产,实现资产升值从而弥补之前的投资失误。

如果你能明白这些,现在就要开始挂牌了,把中介关系搞好,同时试一试看房的频率。

明年3-4月是传统买卖旺季,那时候肯定还会叠加市场政策红利,这对于卖房来说是重大利好。

大家要务必抓住机会,趁乱抛掉垃圾资产,完成抢跑。


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