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一线房企去年利润率普降 以价换量致盈利下降

发布于2013-01-25 分类:国内新闻 来源:新京报 编辑:admin 阅读(384)

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随着万科、保利等地产先后发布2012年全年业绩快报,去年房地产企业经营情况由此正式揭开大幕。绝大多数房企在2012年的销售数据一片飘红的前提下,利润率的下降却是不争的事实。
  一线房企利润率滑坡

新年伊始,万科集团率先发布2012年12月销售简报中显示,2012年全年万科累计实现销售金额1412.3亿元,当之无愧稳坐全国房企头把交椅。与此同时,其三季度末销售净利润率为13.32%,比上年同期14%下降0.8个百分点。

紧接着,1月13日保利地产发布业绩快报称,该公司2012年归属于上市公司股东的净利润为84.05亿元,较上年同期增长28.69%;但2012年保利地产营业总收入同比上年增长达到46.48%,而其余财务数据增幅均低于该指标。

一位券商分析师告诉记者,主营业务收入增长率快于净利润增长率,则公司的净利润率会出现下降,也意味着公司的盈利能力在下降。事实上根据估算,保利地产2012年的净利润率维持在13%左右,同比2011年末和2012年出现下行趋势。

另根据中原地产市场研究部统计数据显示,以标杆房企半年报和三季报的销售净利润率作为其2012年的销售净利润参考,通过数据对比可以看到,自2007年以来,包括万科、保利、富力等在内标杆房企的销售净利率呈现明显下滑趋势,已从2007年的24%下滑到2012年的18%。

量升价跌利润降

在万科和保利销售业绩领跑全行业同时,绝大多数房企在2012年的销售数据也一片飘红。恒大地产去年累计实现合约销售额923.2亿元,较2011年上升14.8%;中海地产全年实现销售1115.2亿港元(约合人民币902.2亿元),同比增长28.1%。金地、招商、华侨城等房企的2012年销售额也都实现大幅增加,均创下历年来新高。

但万科北京公司总经理毛大庆则明确表示:“去年虽然房子卖的钱多了,但我们的利润却在不断下降。”

实际上,经历了2012年新一轮的市场调控周期,以一线房企为首在全年销售均价同比数据也出现了不同程度的下降。恒大地产在2012年销售均价为5962元/平米,低于上一年6590元/平米。

万科2012年销售均价10901元/平米也低于2011年的11303元/平米和2010年的12049元/平米。

一位地产研究人士对记者表示,正是由于以万科、恒大为代表的标杆房企在2012年通过以价换量,加速去库存的销售策略换得了客观的业绩,但与此同时人工、建筑、融资等成本的增加,企业总体的盈利能力和水平也呈现下降趋势。

保利地产2011年主营业务利润率由半年报的22%下降为三季度末的20%。三季度末,扣除非经常性损益后的净利率为12%,而2011年同期为16%。此外,恒大地产2012年上半年的经营利润率由2011年6月末的31.9%下降到28.2%。

调高目标增效益

在2012年终暖冬的陪伴下,房企对于2013年抱有谨慎乐观的态度。多位国内TOP10房企相关负责人向记者表示,2013年市场总体趋稳,相比去年日子应该不会太难过。

或许正是出于这种考虑,加之去年销售超额完成的双重刺激之下,众多房企纷纷提高2013年的销售目标。

1月15日,富力预计今年销售额将达380亿-450亿。而去年超出计划14.8%,实现合约销售额923.2亿元的恒大地产,进一步将2013年销售计划提高至1000亿元。

绿地集团则表示,今年销售目标计划增长30%以上。融创中国更提出其2013年销售目标将从去年的300亿元调升至450亿元,涨幅达50%。

此外,根据已公布2013年销售目标的房企,包括华润置地、招商地产、华夏幸福、禹州地产等在内,集体调高了新一年度的销售目标,较之2012年上调均幅达25%,个别企业上调幅度甚至超过50%。

实际上,2013年开年以来,主流房企就表现出了兴奋的状态。首先在土地市场积极扩张,拿地频率明显加快。其次,包括恒大、富力、龙湖等多家企业通过发债配股融资“开源”,为后市投资布局。

一位不愿具名的房企人士对此表示,在土地溢价已经上涨的情况下,企业对于利润的要求可能更突出,楼市以价换量时代已经结束。但可以确定的一点是,高周转将成为行业的主流趋势,毕竟除了一线城市外,二三四线城市存货量目前依然居高不下,压力显而易见。

■ 焦点

25家主流房企去年销售近万亿

2012房企全面完成销售目标实属意料之中。去年10月就已经有保利地产、中海地产、绿城集团、世茂房地产、招商地产、越秀地产、融创中国、中骏置业、华润置地、禹州地产及远洋地产等11家标杆房企均已完成全年销售目标。截至年底,房企全行业超额完成年度任务。

据中原地产市场研究部统计数据显示,除了合生创展2012年销售额达116亿元,同比上涨17%以外,截至日前公布销售业绩的24家房地产上市公司中,合计完成2012年销售业绩高达9548.15亿,同比2011年涨幅高达27.3%。

15家房企扎堆海外融资

凭借去年销售业绩飘红,不少房企趁热打铁掀起新一轮海外融资潮。据不完全统计,截止到1月22日,已有15家房企发布了海外融资计划,总额已超过380亿元。事实上,自2012年开始,内地房企海外融资频次明显加快,全年共有20家内地房企发行了25笔海外债券,融资总额高达600亿元,同比增长了10.23%。

业内人士表示,调控近两年来,内地融资环境并未明显改善,而房企看好未来市场,此轮融资主要是为扩展准备充裕资金,相比之下,海外融资比内地成本更低。

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